Thống kê cho thấy, hiện có đến hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là từ ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là các dự án BĐS.

Tình trạng này làm dấy lên lo ngại về tính an toàn của thị trường, đồng thời cũng đặt ra yêu cầu đa dạng kênh tín dụng BĐS để doanh nghiệp có thể tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ.

Vốn giá rẻ: Ngoại dồi dào, nội thiếu

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, mức lãi suất cho vay đầu tư địa ốc của Việt Nam khoảng 9%/năm với thời hạn 5, 10 tới 20 năm như hiện tại là vẫn còn cao so với nhiều quốc gia trên thế giới.

Chuyên gia này cho biết, tại Mỹ, các ngân hàng cho vay vốn đầu tư BĐS với lãi suất khá thấp, vào khoảng 4%/năm kéo dài trong vòng 30 năm. Những khoản vốn ngắn hạn cho vay địa ốc thường được “đóng gói” và phát hành giống như một loại chứng khoán dựa trên khoản vay đó. Đó là yếu tố khiến mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS ở các quốc gia phát triển như Mỹ thấp hơn nhiều so với nước ta.

TS. Hiếu cho biết, ngân hàng cần xây dựng những gói tín dụng hợp lý, lãi suất thấp khoảng từ 5-6%/năm trong vòng 20 năm, thậm chí là 30 năm. Bên cạnh đó, để thị trường sớm có nguồn vốn giá rẻ, cần phải cải thiện các quy định pháp luật liên quan tới thiết kế thị trường vốn, sớm cho ra đời những kênh huy động vốn trung, dài hạn như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS hay chứng khoán hóa các khoản vay BĐS.

Theo Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực, để phát triển một dự án thì nguồn vốn vay ngân hàng thường chiếm ít nhất 50% trong tổng nguồn vốn song doanh nghiệp vẫn loay hoay tìm nguốn vốn rẻ vì mức lãi suất 10%/năm từ ngân hàng là quá cao.

Ông Đực nói, doanh nghiệp kỳ vọng lãi suất có thể hạ xuống mức từ 5-7%/năm song có lẽ đó chỉ là con số mơ ước.

Trong khi dòng vốn rẻ nội địa còn thiếu thì dòng vốn từ khối ngoại đổ vào thị trường địa ốc lại dồi dào. Số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho hay, 11 tháng đầu năm vừa qua, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào địa ốc đạt 2,33 tỷ USD, tăng gần gấp đôi so với con số 1,27 tỷ USD trong cùng kỳ 2014.

Bên cạnh nguồn vốn đầu tư trực tiếp, riêng thị trường địa ốc Tp.HCM thời gian qua cũng thu hút được không ít dòng vốn đầu tư gián tiếp từ các quỹ đầu tư ngoại. Điển hình, quỹ đầu tư Warburg Pincus rót 300 triệu USD vào Vincom Retail (thành viên của Vingroup), quỹ Creed Group đến từ Nhật Bản đầu tư 200 triệu USD vào An Gia Investment, quỹ Genesis Global Capital cam kết mua lại 30% sản phẩm thuộc dự án Diamond Lotus của Phúc Khang…

Như vậy, các quỹ đầu tư nước ngoài đã nhận ra tiềm năng của thị trường địa ốc Việt Nam nên mạnh tay rót vốn bằng những phương thức như góp vốn đầu tư trực tiếp vào dự án, mua lại cổ phần hoặc cho vay. Điều đó phần nào giải quyết bài toán “khát” vốn bấy lâu thị trường địa ốc, củng cố năng lực thực hiện dự án của các chủ đầu tư, nhờ đó thanh khoản thị trường sẽ tốt hơn.

Song, ông Nguyễn Văn Đực cho biết, nhà đầu tư nước ngoài mới chỉ quan tâm tới các dự án thuộc phân khúc cao cấp vì mức lợi nhuận hấp dẫn, trong khi phân khúc nhà ở trung bình hiện đang có nhu cầu lớn thì cả chủ đầu tư trong nước lẫn nhà đầu tư ngoại chưa mấy mặn mà.

Giải pháp cho thị trường BĐS còn bỏ ngỏ

Trên thực tế, năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình lên Thủ tướng Chính phủ “Đề án phát triển thị trường BĐS” để định hướng phát triển thị trường này trong giai đoạn mới. Cụ thể, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ sớm hoàn thiện cơ chế pháp lý và thực hiện các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS (REITs),… Song, cho tới giờ, quỹ REITs vẫn chưa được bàn tới.

Trong khi đó, tại các quốc gia phát triển, cấu trúc dòng vốn tín dụng cho địa ốc khá đa dạng từ các định chế tài chính, quỹ tín thác (REITs), quỹ đầu tư, quỹ hưu trí hay quỹ tiết kiệm, các nguồn vốn FDI, FII… thì tại Việt Nam vẫn dựa vào 2 nguồn vốn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ nhân dân.

Đáng chú ý, điều bất hợp lý là trong khi nguồn vốn sử dụng cho BĐS thường phải huy động vốn trung hạn và dài hạn, các ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ nguồn vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung hạn và dài hạn. Đó là nguyên nhân khiến lãi suất cho vay cao so với doanh nghiệp BĐS và thu nhập của người dân vì thực tế, ngân hàng còn cộng thêm vào đấy cả chi phí rủi ro.

TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ, thị trường BĐS Việt Nam đang trong chu kỳ phát triển mới song vẫn chưa đạt tới mức độ tăng trưởng bền vững, số lượng hàng tồn kho vẫn còn cao. Tín dụng vào địa ốc chiếm 8% trong tổng dư nợ tín dụng, trong khi chúng ta đang đứng trước nỗi lo bội cung lượng căn hộ cao cấp trong thời gian sắp tới. Vì thế, các chủ đầu tư nên định vị lại phân khúc phát triển cho phù hợp, ngân hàng cần cẩn trọng trong việc cho vay BĐS và cần sự tỉnh táo từ các nhà đầu tư… để tránh rơi vào thời kỳ bong bóng một lần nữa, nền kinh tế vĩ mô sẽ bị tác động nặng nề.

Trong một hội thảo gần đây về triển vọng của thị trường BĐS, GS. TS. Đặng Hùng Võ kiến nghị, để giải quyết bài toán “khát” vốn, Nhà nước cần cho phép những doanh nghiệp BĐS nội địa thế chấp tài sản tại ngân hàng nước ngoài bởi họ có nguồn vốn trung hạn và dài hạn rất lớn. Ngoài ra, thị trường cũng cần có thời gian để tạo được niềm tin nhằm thu hút dòng vốn từ người dân và nhà đầu tư.